Domek letniskowy od 35m2 do 70 m2 - na zgłoszenie
Nie każdy zdaje sobie z tego sprawę, ale budowa każdego nowego budynku podlega regulacjom z zakresu prawa budowlanego. Nawet postawienie niewielkiego domku letniskowego czy ogrodowego wiąże się z koniecznością załatwienia szeregu formalności. Sporo zależy od planowanej powierzchni zabudowy: jeśli nie przekracza ona 70 m2, nie trzeba ubiegać się o pozwolenie - zgodnie z obowiązującymi od niedawna przepisami wystarczy z odpowiednim wyprzedzeniem dokonać zgłoszenia.
W tym artykule:
1. Budowa domku letniskowego bez pozwolenia – jak to zrobić legalnie?
2. Jak i gdzie zgłosić budowę domku do 70m2?
3. Co jeszcze warto wiedzieć, decydując się na budowę domu letniskowego?
Budowa domku letniskowego bez pozwolenia – jak to zrobić legalnie?
Nowelizacja ustawy Prawo budowlane oraz Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie 3 stycznia 2022 roku. Zgodnie z nią można na własnej działce rekreacyjnej postawić dom bez pozwolenia na budowę pod warunkiem, że nie koliduje on z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i spełnione zostaną następujące warunki zabudowy:
- Dom będzie służył nie do całorocznego użytku, ale do tak zwanej rekreacji indywidualnej. Dzięki temu nie musi on spełniać licznych wymagań technicznych, którym podlegają budynki mieszkalne (czyli przeznaczone do realizowania własnych potrzeb mieszkaniowych).
- Dopuszczalna jest jedna kondygnacja, przy czym za drugą kondygnację uważa się wyłącznie poddasze użytkowe - budynek parterowy może więc posiadać antresolę oraz strych. Obiektem parterowym można także nazwać konstrukcję ze znajdującymi się na poddaszu pomieszczeniami przeznaczonymi do celów technicznych.
- Budynek rekreacji indywidualnej musi być wolnostojący, co oznacza, że nie wolno go łączyć z innymi obiektami budowlanymi bądź ich elementami konstrukcji.
- Powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2, rozpiętość elementów konstrukcyjnych jest nie większa niż 6 metrów, a wysięg wsporników ma maksymalnie 2 metry. Do łącznej powierzchni użytkowej nie wlicza się szop, szklarni, cieplarni ani altan (pod warunkiem, że ich ściany są niezależne i nie są połączone z budynkiem bezpośrednim przejściem), podobnie jak podziemnych piwnic, garaży, balkonów oraz schodów zewnętrznych.
Na powyższych warunkach zabudowy bez pozwolenia na budowę można w obrębie działki postawić więcej niż jeden domek ogrodowy. Warunkiem jest, aby na 500 m2 powierzchni działki przypadał maksymalnie jeden taki obiekt. Każde kolejne rozpoczęte 500m2 umożliwia legalne postawienie kolejnego budynku.
Co istotne, budując dom bez pozwolenia, nadal trzeba stosować się do planu miejscowego zagospodarowania terenu oraz wymagań techniczno-budowlanych określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 2002 roku. Przepisy te regulują między innymi konieczność zachowania odpowiedniej odległości od granic działki inwestycyjnej gwarantującej ograniczenie obszaru oddziaływania budynku do działki, na której dom zostanie postawiony. Odległość ta powinna wynosić minimum trzy lub cztery metry w zależności od tego, w którą stronę są zwrócone otwory drzwiowe oraz okienne budynku (nie ma znaczenia, czy jest to dom mieszkalny, budynek gospodarczy, domek letniskowy, altana ogrodowa, altanka czy domek narzędziowy).
Jak i gdzie zgłosić budowę domku do 70m2?
Zgodnie z uproszczoną procedurą budowę budynków rekreacji indywidualnej wystarczy zgłosić w urzędzie gminy, starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. W tym celu należy wypełnić specjalny formularz zawierający informację o miejscowości i numerze działki, rodzaju oraz zakresie robót budowlanych, materiale wykonania domku (mogą to być domki ogrodowe plastikowe, domki ogrodowe metalowe oraz domki drewniane), powierzchni zabudowy oraz wysokości budynku i kącie nachylenia jego dachu. Istotne jest także, w jakie instalacje wewnętrzne będzie wyposażony budynek oraz na kiedy inwestor zaplanował rozpoczęcie robót budowlanych na swojej działce.
Do zgłoszenia o budowie domu trzeba dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenie o kompletności dokumentacji oraz oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (w przypadku rezygnacji z kierownika budowy). Warto wiedzieć, że brak kierownika budowy oznacza, że to właściciel działki jako inwestor ponosi całkowitą odpowiedzialność za budowę budynku rekreacji indywidualnej oraz wybraną technologię budowy.
W wydziale architektoniczno-budowlanym warto także dodatkowo złożyć rysunki przedstawiające rzut budynku/budynków oraz ich usytuowanie na działce, w tym odległość od granicy działki i innych obiektów znajdujących się w jej bezpośredniej bliskości.
Zgodnie z prawem zgłoszenia budowy domu o powierzchni mniejszej niż 70m2 należy dokonać minimum 21 dni przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych. Jeśli w tym czasie organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu, oznacza to, że projekt budowlany został zaakceptowany. Zgłoszenie jest ważne przez trzy lata od momentu jego dokonania.
Informację o rozpoczętej budowie właściwy organ zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu.
Co jeszcze warto wiedzieć, decydując się na budowę domu letniskowego?
Zgłoszenie budowy domku powinno poprzedzić przeanalizowanie przez właściciela działki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprawdź, czy obszar, na którym planujesz postawić domek ogrodowy, jest na nim uwzględniony i czy nie ma żadnych przeciwskazań do budowy bądź wymagań co do wyglądu samej konstrukcji. Jeśli natomiast miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został jeszcze uchwalony, kolejnym krokiem jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – powinna ona zapaść w nieprzekraczalnym terminie do 30 dni.
Co więcej, istnieje nakaz prawny zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem budowlanym o planowanym terminie rozpoczęcia budowy. Konieczne jest także dokonanie geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po zakończeniu budowy geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Można natomiast zrezygnować z prowadzenia dziennika budowy. Nie trzeba też zgłaszać budowy przyłączy, bez względu na to, czy będą one prowadzić do niezabudowanej działki czy do obiektu budowlanego. Istotne jest jednak, aby przyłącza zostały poprowadzone zgodnie z wymogami dostawcy. Budując przyłącza bez zgłoszenia, powinno się także posiadać ich plan sytuacyjny wykonany na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
O ile zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 2002 roku warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki całoroczne, są dość restrykcyjne, o tyle przepisów regulujących budowę budynków letniskowych jest znacznie mniej. Przykładowo, budynek mieszkalny w przeciwieństwie do domku sezonowego musi posiadać własne ujęcie wody oraz być podłączony do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej oraz energetycznej.
ZAINSPIRUJ SIĘ!
